admin@lawyermeshkov.ru
Мешков Сергей Александрович
независимый юрист

Квартирные рейдеры: кто такие и что делать?

«...они - люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было… Человечество любит деньги, из чего бы те ни были сделаны, из кожи ли, из бумаги ли, из бронзы или из золота. Ну, легкомысленны… ну, что ж… и милосердие иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…»
М.А. Булгаков «Мастер и Маргарита».

Несмотря на то, что Михаил Афанасьевич ещё не знал о таких понятиях, как «черные риэлторы», известные слова Воланда остаются актуальными и по сей день. Одним из видов современной псевдо-риэлторской деятельности является так называемое квартирное рейдерство. Это не мошенничество и не грабёж. Формально - вполне законная деятельность с неким преступным оттенком, что делает ее менее уловимой и более изощрённой. Суть этой деятельности такова. С целью наживы рейдеры выкупают за бесценок доли в некоммунальных квартирах (т. е. в тех, в которых люди не привыкли жить с чужими людьми) и путём создания невыносимых условий для проживания добиваются у жертвы (т. е. проживающих в ней собственников) выкупа своих долей по более дорогой цене либо вынуждают продать оставшиеся доли жертвы по дешёвке.

Прибыль может достигать 100%. Так например, неликвидные 1/4 доли в двухкомнатной квартире или даже ½ в однокомнатной на рынке выставляются по цене почти в два раза дешевле стоимости доли, если ее считать пропорционально стоимости целой квартиры.

Группу риска потенциальных жертв квартирного рейдерства составляет подавляющее число россиян, проживающих в квартирах принадлежащих им на праве долевой собственности. Многие могут представить себе такую ситуацию. По наследству или в порядке приватизации досталась какая-либо доля квартиры, в которой вы проживаете уже многие годы. Вместе с вами собственниками стали ваши родственники. Но время идёт, дети вырастают. Так как дороговизна недвижимости не всем позволяет обзавестись отдельным жильём, приходится жить именно в этой квартире всю жизнь и создавать там же семью. Квартира от этого не становится резиновой, всем поместиться невозможно. Кто-нибудь уезжает в другое жилое помещение, оставаясь при этом собственником доли, а кто-то остаётся. Уехавшие родственники через некоторое время начинают вдруг вспоминать о своих правах на квартиру, что выражается в требовании о выкупе у них долей. Уже в этот момент однозначно должна «загораться красная лампочка»... Если не удастся договориться с родственниками, Вы под угрозой попадания в руки рейдеров.

Как действуют рейдеры?

Они выкупают доли квартиры у родственников жертвы и демонстративно вселяются. Чаще всего для этого используются специально подготовленные лица. Если квартира однокомнатная, вы можете утром проснуться на одной кровати с некими бомжами или с мало воспитанными и агрессивными субъектами из горных районов страны. Впрочем нечто похожее ожидает и жильцов многокомнатных квартир.

Заселение посторонних лиц является основным способом оказания психологического давления на жертву. Как правило, это люди, с которыми нормальному человеку рядом даже стоять неприятно. Могут быть зловонные или психически нездоровые субъекты, ведущие себя явно неадекватно. Чем дольше жертва будет уклоняться от совершения сделки, тем абсурднее будут вести себя подселённые: загаживать квартиру, оставлять распахнутую входную дверь и пр.

Несмотря на то, что «подселенцы» не имеют законных оснований на проживание, выпроводить их с помощью полиции почти невозможно. По традиции они заселяются на основе незаконных доверенностей собственника, удостоверяемых некоторыми нотариусами. Увидев данный документ, полиция разворачивается и уезжает. Выселять приходится в судебном порядке. Однако, пока суд будет принимать дело к рассмотрению, затем его рассматривать, подставные жильцы могут поменяться.

Второй способ оказания давления -это изменение обстановки путём заваливание квартиры старой мебелью, создание препятствий для свободного передвижения. Как только жертва что-нибудь из принесённого рейдерами передвинет, это может быть использовано как повод для более жёстких действий.

Третий, самый изощрённый способ давления - провокация. Это когда все вышеуказанные действия направлены на то, чтобы спровоцировать жертву на ответную агрессию в виде насильственных действий или оскорблений по отношению к «мирным» соседям, результатом чего может оказаться уголовное дело в отношении жертвы по лёгким статьям УК РФ типа побоев, оскорбления и пр. Хотя уголовный кодекс РФ не предусматривает жёсткого наказания за совершение данного вида преступлений, само по себе наличие судимости может явно испортить жизнь правопослушному гражданину. Для возбуждения дела не обязательно избивать противника. Достаточно толкнуть, стукнуть по руке, выталкивать из квартиры и пр.

Каким бы по жизни выдержанным ни был человек, в описанных обстоятельствах срываются почти все.

В некоторых случаях в целях возбуждения против жертвы уголовного дела, «сосед» заявляет в полицию о якобы пропавших у него вещах. Но тут перспективы успеха у рейдеров гораздо меньше.

Вопреки описанным ужасам нельзя отрицать и рядовые случаи выкупа долей без участия рейдеров и без умысла обогащения. Довольно редко, но все же имеет место выкуп долей именно для целей проживания.

Отличительные черты рейдеров

1. Как правило, перед покупкой доли они не знакомятся со своими соседями. Появляются неожиданно чаще всего в составе группы, открыв дверь своими ключом.

2. Рейдеры не имеют цели проживания в квартире. Они могут только создавать видимость проживания или намерения проживать, выставляя вас злодеями, которые чинят им препятствия для проживания.

Как защититься?

1. Договариваться всеми возможными способами с родственником требующим выкупа доли. Долевые собственники имеют преимущественное право покупки. Это означает, что они должны получить от собственника другой доли официальное предложение о выкупе. При несоблюдении данного правила сделку купли-продажи доли можно будет оспорить в суде. Срок для обращения в суд по таким делам составляет всего 3 месяца с того момента, когда истец узнал о нарушении его права. Кроме того, на момент суда крайне рекомендуется иметь деньги на выкуп долей. В случае уклонения родственника от заключения договора после получения предложения о продаже деньги следует передать в депозит нотариуса.

2. Обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой. Четкое разграничение территорий поможет избежать споров об имуществе и ценностях, находящихся в помещении.

3. Обратиться в суд с иском о выселении всех посторонних. Даже если они будут постоянно меняться, важен сам факт происходящего, установленный решением суда.

Заставить нового соседа продать вам долю по закону очень сложно, в большинстве случаев невозможно. Поэтому пока законодатель не придумал как нейтрализовать рейдерство выживать придется своими силами.

Указанная статья является личным мнением автора, может расходиться с мнением других лиц и официальной позицией законодателя в отношении вышесказанного.

Свои отзывы и комментарии прошу направлять по адресу admin@lawyermeshkov.ru