admin@lawyermeshkov.ru
Мешков Сергей Александрович
независимый юрист
Жилищное право

Для начала следует специально оговорить, что под жилищными делами я имею в виду не только непосредственно жилищное законодательство, а то, что прямо или косвенно связано с жилыми помещениями. В теории права такие дела могут относиться деликтам (т. е. искам о возмещении вреда), защите прав потребителя, споры связанные с правом собственности на жилые помещение и пр. В данном разделе такие дела сведены в одну группу.


Выселение

Кто-то может быть думает, что у нас в России не выселяют человека на улицу. Ошибается! Выселяют и ещё как. Кто-то думает: «прописка -это гарантия». Не всегда! Можно лишиться прописки и оказаться бездомным.

Понятно, что сторона собственника жилого помещения часто имеет все козыри закона и очень большую вероятность успеха в судебном деле, но только это не игра в карты, а жизнь. Если кандидат на выселение действительно не имеет другого места жительства этот процесс может затянуться.


Снятие с регистрации (выписка)

Выселению предшествует отсутствие или утрата прав на жилое помещение. Права могут отсутствовать в самых разных случаях в зависимости от правового статуса жилого помещения, наличия права частной собственности и пр. Самым неприятным и неожиданным случаем является проживание в квартире, у которой несколько собственников лишь только на основании брака с одним из них. Другие собственники могут потребовать выселения так как вселение еще одного гражданина с ними не согласовывалось. Важно знать, что несогласованное вселение и регистрация возможны только для новорожденных детей уже зарегистрированного лица. В остальных случаях несогласованность либо сразу заблокирует регистрацию и поставит все на свои места либо будет очень долго давать иллюзию защищенности и гуманности судебной машины.

Об отсутствии прав также может свидетельствовать банальное проживание в чужом помещении без каких-либо разрешений и регистраций. Это очевидно. Регистрация конечно помогает закрепить за собой право на жилое помещение, однако она не играет никакой роли если гражданин пусть даже новорожденный ребенок никогда фактически не вселялся.Потому не стоит надеяться на формальную регистрацию.

Конечно, имеется и другая судебная практика где иногда удавалось отстаивать права при самых сложных обстоятельствах, но поскольку суды не всегда ориентируются на практику других судов и даже Верховного суда РФ, следует исходить из «среднеарифметического».

Право на жилое помещение может быть утрачено. Типичная ситуация- это расторжение брака с собственником помещения. Конечно, бывшему члену семьи закон предоставляет определенные гарантии. Если он не имеет возможности обеспечить себя иным жилым помещением, суд может предоставить отсрочку. Если разъезд осуществляется с лицами, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства суд имеет право обязать собственника предоставить этим лицам другое жилое помещение. Только обратим внимание, что последний случай -это право, а не обязанность суда. Право пользование утрачивается также при продаже квартиры собственником другому лицу. Члены семьи собственника утрачивают право вмести с ним.

Существуют и более очевидные ситуации такие как окончание срока аренды (найма) жилого помещения, увольнение из организации (которой было предоставлено жилье), окончание обучения в учебном заведении и пр.

Так как жилищные отношения носят длящийся характер вышеуказанные вопросы выселения, отсутствия или утраты прав могут подпадать под действия разных законов, действовавших на момент приобретения жилья. В некоторых случаях это может быть полезным, как например, для проживающих в служебных жилых помещениях Жилищный кодекс РСФСР смягчает положение граждан по сравнению с действующим кодексом. Так, за гражданами отработавшими 10 лет на предприятии автоматически закреплялось пожизненное право пользования служебным жилым помещением. Прямо об этом сказано не было, но таких людей выселить было не возможно. Эти гарантии для граждан, которые поселились в помещении после 1 март 2005 уже не действуют.


Обращение с квартирными долями

О конфликтах, связанных с собственниками квартирных долей мной уже было написано в статье «Квартирные рейдеры: кто такие и что делать?». Однако, проблематика данных отношений обуславливается не только одним рейдерством. Трудности, возникающие между наследниками, бывшими супругами или иными собственниками долей многообразны и, иной раз, тупиковы и малоперспективны. На это есть очевидные причины неполноценности законодательства, которое не охватывает все возможные ситуации. И, тем не менее, в связи со спросом на услуги по разрешению подобных споров юристами были найдены выходы. Опять же, они могут быть весьма относительны и плохо адаптированы к судебной практике, но они есть.

Квартиру, разделенную на доли не стоит путать с коммунальной квартирой так как это совсем разные вещи. Классическая коммуналка встречается редко. Да и амбиции руководства страны сводятся к их сокращению. Однако, в связи с образованием долевой собственности происходит некий откат в еще более худшее положение. Ведь наличие долевой собственности вовсе не гарантирует вечное сохранение долей за одной семьей. Доля может быть реализована другому лицу и тогда в квартире может поселиться еще одна семья.

Поскольку отношения между такими семьями -сособственниками квартирных долей изначально не урегулированы их приходится «налаживать» с помощью судебных органов.

Красными чернилами в этой теме я бы подчеркнул необходимость бдительности долевых собственников в отношении оспаривания купли-продажи доли так как на это предоставляется очень мизерный срок -три месяца.


Споры, связанные с собственностью на жилое помещение

Такие споры очень разнообразны. В ряде случаев они связаны с неисполнением договоров (купли-продажи, долевого строительства и пр.) или в связи с некачественным оформлением права, а также с полным его отсутствием. Кто-то вселился в квартиру или дом на «честном слове», кто-то забыл или не успел оформить наследство и т. п. Нередко судебной атаке подвергаются жертвы «черных риелторов» и оспаривают уже заключенные сделки и права.


Залив помещения (квартиры)

Споры связанные с заливом квартиры имеют наиболее отлаженную структуру так как этот вопрос детально урегулирован законом. Размер ущерба определяется специалистом-оценщиком.

Прежде чем обращаться в суд важно выяснить, с кого требовать деньги. Нередко бывают случаи, когда за залив отвечает не сосед сверху, а Управляющая компания. Определить, кто и за что должен отвечать можно с помощью юриста.


Оформление и правовая оценка сделок (договоров)

Традиционно оформлением сделок с жилой и нежилой недвижимостью занимаются сами граждане либо риелторы. К юристам обращаются реже. И, тем не менее, залог успеха в этом деле лежит исключительно в правильности оформления документов и безопасности самой сделки. Как говорили римляне: « in dubio abstine (при сомнении воздержись). За счет экономии на услугах юриста риску подвергаются огромные денежные суммы. Цена консультации и правового анализа сделки явно несоизмерима возможным потерям. Вы можете обратиться ко мне за консультацией не только в отношении договоров купли-продажи (дарение) или аренды жилого помещение, но договоров ипотеки (залога) недвижимости.